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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制操作要點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成比例的變化,使市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研發(fā)越來(lái)越重要,尤其是土地資源稀缺的一二線城市,土地價(jià)格所占比重越來(lái)越大,建安成本比重相應(yīng)下降,在這種情況下,由于對(duì)金融工具的依賴性,相應(yīng)的資金成本比重也相應(yīng)提升;隨著房?jī)r(jià)的高企,稅務(wù)成本比重也相應(yīng)提升,目標(biāo)成本的制定越來(lái)越關(guān)鍵。
目標(biāo)成本管理指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)潛力和發(fā)展規(guī)劃,綜合測(cè)算、確定目標(biāo)利潤(rùn)后,以目標(biāo)利潤(rùn)約束成本支出的管理方法。它具有全面、綜合、超前的特征。目標(biāo)成本的管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的一項(xiàng)重要工作。
目標(biāo)成本的制定作為一項(xiàng)綜合性的工作,其準(zhǔn)確性直接影響到建設(shè)項(xiàng)目成本的管理與控制,對(duì)于已拿地項(xiàng)目,目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)定得過(guò)高,就無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本控制的真正價(jià)值,而目標(biāo)成本定得過(guò)低,又不利于工程項(xiàng)目的順利開(kāi)展,對(duì)于拿地階段的目標(biāo)成本,制定過(guò)高過(guò)低都將直接影響決策。
通過(guò)科學(xué)合理地制定目標(biāo)成本,并在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格把控,可以促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)效益的提高,并且減少不必要的投資。要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的目標(biāo)成本控制,應(yīng)充分熟悉建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段的特征。
目標(biāo)成本管理包含四個(gè)階段:目標(biāo)成本制定階段、動(dòng)態(tài)成本控制階段、竣工結(jié)算階段、后評(píng)估階段。
一、目標(biāo)成本制定階段
(一)、可研版目標(biāo)成本(拿地階段)
近年來(lái),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,各類政策的不斷刺激,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也更加迅猛。拿地成本的日漸增高,要求房企在拿地前就能測(cè)算出相對(duì)精準(zhǔn)的目標(biāo)成本,這樣才能從拿地的初始階段即開(kāi)始控制建設(shè)項(xiàng)目的成本,在保證項(xiàng)目成本控制工作順利進(jìn)行的前提下,減少成本投入,使企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。
在拿地階段,合理地選取周圍住宅及社區(qū)商業(yè)標(biāo)桿企業(yè)成本控制的相關(guān)信息,通過(guò)對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品價(jià)格資料的分析,計(jì)算出該項(xiàng)目的拿地成本,合理地預(yù)估該地塊的目標(biāo)利潤(rùn)率,是房企的首要任務(wù)。此階段的拿地成本,作為該項(xiàng)目的投資估算,是該工程造價(jià)的最高限額,是此項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)格,此價(jià)格合理與否,是本次項(xiàng)目投資決策成敗的關(guān)鍵。
1.1可研版目標(biāo)成本制定依據(jù)
1.1.1.各部門(mén)(設(shè)計(jì)、前期、工程、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷)提供資料及前期費(fèi)用明細(xì)(詳見(jiàn)附表《測(cè)算前置明細(xì)表》);
1.1.2.土地證上的指標(biāo)、當(dāng)?shù)乜匾?guī)及強(qiáng)排方案;
1.1.3.各產(chǎn)品類型的建造標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn);(通常由營(yíng)銷部組織專項(xiàng)會(huì)議制定)
1.1.4.以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)造價(jià)信息。(成本部搜集整理)
1.2可研版目標(biāo)成本控制要點(diǎn)
1.2.1.合理地選取周圍對(duì)標(biāo)產(chǎn)品及標(biāo)桿企業(yè)成本控制的相關(guān)信息,通過(guò)對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品價(jià)格資料的分析,計(jì)算出該項(xiàng)目的拿地及拆遷成本;
1.2.2.相對(duì)準(zhǔn)確的進(jìn)行土地成本的分析與測(cè)算(稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用等),才能更準(zhǔn)確的控制土地競(jìng)買階段所形成的各項(xiàng)成本;
1.2.3.各產(chǎn)品類型的定位報(bào)告、交付標(biāo)準(zhǔn)要詳細(xì)、并符合市場(chǎng);
1.2.4.以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)造價(jià)信息采集要詳實(shí)、準(zhǔn)確
1.2.5.以清算口徑測(cè)算土地增值稅尤為重要(稅籌);
1.2.5.1應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù);扣除項(xiàng)目金額=1.取得土地使用權(quán)所支付的金額+2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本+3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 +4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 +5.加計(jì)扣除費(fèi)用;
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+納稅人在取 得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用(如登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅);
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) +(2)前期工程費(fèi) +(3)建筑安裝工 程費(fèi) +(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +(5)公共配套設(shè)施費(fèi) +(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ;
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加;
5.加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%(未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn) 讓的不允許加計(jì)扣除)
1.2.5.2增值額、適用稅率及速算扣除系數(shù) 1.增值額=除稅銷售收入-可扣除項(xiàng)目總計(jì)金額;2.適用稅率及速算扣除系數(shù):
1.2.6.以清算口徑測(cè)算財(cái)務(wù)費(fèi)用;
1.2.6.1資金來(lái)源;
1.2.6.2資金成本(占用及融資等):
1.2.6.3現(xiàn)金流量表(轉(zhuǎn)正)
1.2.6.4投資回報(bào)率
1.3.1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)樣表(初步強(qiáng)排)
1.3.2.項(xiàng)目成本匯總樣表(可研版)
1.3.3目標(biāo)成本利潤(rùn)測(cè)算樣表(可研版)
(二)、規(guī)劃版目標(biāo)成本(定位立項(xiàng)階段)
定義:依據(jù)規(guī)劃指標(biāo)制定的目標(biāo)成本。
這一版的目標(biāo)成本,需要準(zhǔn)備幾項(xiàng)優(yōu)選方案,通過(guò)對(duì)各種方案的經(jīng)濟(jì)分析和對(duì)比,使方案之間的計(jì)算費(fèi)用和盈利測(cè)算的口徑一致,以提高項(xiàng)目的可比性。規(guī)劃版目標(biāo)成本應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件,對(duì)建筑的戶型比例、面積控制、單元組合、外墻及屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電和配水指標(biāo),以及與其相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行限額確認(rèn),使設(shè)計(jì)定位在成本的可控范圍內(nèi)。如此,不僅能提升設(shè)計(jì)的速度,合理地提高產(chǎn)品的售價(jià),還能使企業(yè)的利潤(rùn)最大化。設(shè)計(jì)院按照方案版目標(biāo)成本中的限額對(duì)指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)控,設(shè)計(jì)方案完成后,應(yīng)依據(jù)方案圖紙進(jìn)行工程造價(jià)的概算,如果造價(jià)金額高于目標(biāo)成本,應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整,并同行業(yè)內(nèi)同一地區(qū)與之相似的工程進(jìn)行對(duì)比分析,從而發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中的不足之處、不經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)之所在,設(shè)計(jì)單位可據(jù)此進(jìn)行有針對(duì)性的優(yōu)化改進(jìn)。
2.1.規(guī)劃版目標(biāo)成本制定依據(jù)
2.1.1.各部門(mén)(設(shè)計(jì)、前期、工程、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷)提供資料及費(fèi)前期用明細(xì)(詳見(jiàn)附表《測(cè)算前置明細(xì)表》);
2.1.2.經(jīng)政府審批的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;
2.1.3.各產(chǎn)品類型的建造標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn);(通常由營(yíng)銷部組織專項(xiàng)會(huì)議制定,定位審批版)
2.1.4.以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)造價(jià)信息。(成本部搜集整理,相對(duì)精準(zhǔn))
2.2.規(guī)劃版目標(biāo)成本制定原則
2.2.1.深化可研原則:目標(biāo)成本編制的實(shí)質(zhì)是對(duì)可研結(jié)論和方案的深化,倡導(dǎo)在可研階段一次性把事情想對(duì)做對(duì)的工作方法;
2.2.2.客戶導(dǎo)向原則:目標(biāo)成本編制應(yīng)以客戶價(jià)值為導(dǎo)向,科學(xué)權(quán)衡項(xiàng)目中各科目的成本分配,以求實(shí)現(xiàn)成本和客戶價(jià)值的對(duì)應(yīng)關(guān)系;
2.2.3.事前控制原則:目標(biāo)成本是對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的綱領(lǐng)性的經(jīng)濟(jì)文件,將約束設(shè)計(jì)、采購(gòu)、項(xiàng)目管理、銷售等項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的成本支出。
2.3.規(guī)劃版目標(biāo)成本控制要點(diǎn)
2.3.1填寫(xiě)完整的測(cè)算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo):測(cè)算的指標(biāo)忌生搬硬套,應(yīng)結(jié)合實(shí)際產(chǎn)品形態(tài)在經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整;
2.3.2應(yīng)充分考慮到各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素:設(shè)置詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用項(xiàng),以風(fēng)險(xiǎn)概率形式體現(xiàn)項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn);
2.3.3多部門(mén)互動(dòng)的決策:成本管理人員需要主動(dòng)溝通相關(guān)部門(mén),跟進(jìn)成本測(cè)算,提出成本意見(jiàn),以供方案決策。
2.4示范圖表
2.4.1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)樣表(規(guī)劃版)
2.4.2.項(xiàng)目成本匯總表樣表(規(guī)劃版)
2.4.3目標(biāo)成本利潤(rùn)測(cè)算樣表(規(guī)劃版)
(三)、施工圖版目標(biāo)成本(招投標(biāo)及施工管理階段)
定義:依據(jù)施工圖編制的目標(biāo)成本。
施工圖階段已經(jīng)是目標(biāo)成本的強(qiáng)控階段,此時(shí),目標(biāo)成本的確定是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵,可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本升高,所以該環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。為保證目標(biāo)成本制定的準(zhǔn)確性與合理性,施工圖紙必須完整,施工圖審核須嚴(yán)謹(jǐn),應(yīng)盡量減少施工圖紙的變更,以減少施工圖與招標(biāo)圖之間的差異。施工圖的設(shè)計(jì)直接影響建設(shè)費(fèi)用與建設(shè)工期,直接決定人力、物力和財(cái)力的投入。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的原因降低,必須滿足要求,但是如果在工程設(shè)計(jì)中任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮較少,也會(huì)從根本上影響項(xiàng)目成本的有效控制。因此,這一階段的控制主要體現(xiàn)在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合方面,技術(shù)方面合理,經(jīng)濟(jì)方面可行,即可大大降低項(xiàng)目的工程造價(jià)。
3.1施工圖版目標(biāo)成本制定依據(jù)
3.1.1.各部門(mén)(設(shè)計(jì)、前期、工程、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷)提供資料及前期費(fèi)用明細(xì)(詳見(jiàn)附表《測(cè)算前置明細(xì)表》);
3.1.2.按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期(建設(shè)工程規(guī)劃許可證)分期編制;
3.1.3.按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期(建設(shè)工程施工許可證)分產(chǎn)品類型的各專業(yè)施工圖紙進(jìn)行測(cè)算并分期編制;(圖審版)
3.1.4.按項(xiàng)目簽訂的總包合同及招投標(biāo)計(jì)劃、合約規(guī)劃等依據(jù)清算口徑分科目、級(jí)別進(jìn)行細(xì)化、詳實(shí)、精準(zhǔn)編制。
3.1.5以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)造價(jià)信息。(成本部搜集整理)
3.2.施工圖版目標(biāo)成本制定原則
3.2.1.統(tǒng)一原則:目標(biāo)成本應(yīng)采用公司統(tǒng)一的測(cè)算表格進(jìn)行測(cè)算,詳見(jiàn)附件《目標(biāo)成本測(cè)算表模板》;
3.2.2.唯一原則:目標(biāo)成本科目分類及代碼應(yīng)依據(jù)《成本核算指導(dǎo)》,且應(yīng)保持一級(jí)至四級(jí)成本科目及代碼的唯一性,四級(jí)成本科目以下可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況自行增減;
3.2.3.精細(xì)、準(zhǔn)確原則:目標(biāo)成本測(cè)算應(yīng)做到量?jī)r(jià)分離、分?jǐn)偤侠怼y(cè)算精細(xì)、依據(jù)充分;
3.2.4.分期原則:目標(biāo)成本應(yīng)按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期(建設(shè)工程規(guī)劃許可證)分期編制
3.2.5.可追溯原則:目標(biāo)成本的制定應(yīng)具備可追溯性,編制目標(biāo)成本的各項(xiàng)資料應(yīng)及時(shí)收集、整理、歸檔。
3.3.施工圖版目標(biāo)成本控制要點(diǎn)
3.3.1依據(jù)施工圖紙測(cè)算填寫(xiě)完整的測(cè)算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo):測(cè)算要有精準(zhǔn)度及時(shí)效,要調(diào)研市場(chǎng)價(jià)并進(jìn)行數(shù)據(jù)整理入冊(cè);
3.3.2應(yīng)準(zhǔn)確預(yù)判各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素:對(duì)無(wú)法及時(shí)出具施工圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的事項(xiàng),設(shè)置詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用項(xiàng),并合理設(shè)定各項(xiàng)指標(biāo);
3.3.3對(duì)比分析各版本差異,形成數(shù)據(jù)庫(kù)指標(biāo):各階段目標(biāo)成本測(cè)算數(shù)據(jù)不一致之處應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō)明,且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說(shuō)明
二、動(dòng)態(tài)成本管理
房地產(chǎn)全面預(yù)算實(shí)現(xiàn)過(guò)程就構(gòu)成了動(dòng)態(tài)管理過(guò)程,動(dòng)態(tài)管理過(guò)程的關(guān)鍵需要嚴(yán)格按照預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、合約規(guī)劃、招投標(biāo)、合同履行;每一步都要與預(yù)算目標(biāo)核對(duì),根本目的在于嚴(yán)格按照全面預(yù)算的要求執(zhí)行,確保成本的可控性。
所以,動(dòng)態(tài)過(guò)程的實(shí)施伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)動(dòng)作,成本計(jì)劃(投資計(jì)劃)--合約規(guī)劃----招標(biāo)立項(xiàng)---招投標(biāo)流程---確定合同,每個(gè)過(guò)程都需要進(jìn)行總結(jié),并進(jìn)行階段性的總結(jié)和調(diào)整;個(gè)別項(xiàng)目難免有超計(jì)劃的發(fā)生,但是必須采取措施在其他方面進(jìn)行平衡。這就要求我們?cè)谀繕?biāo)成本制定后,應(yīng)及時(shí)完成目標(biāo)成本的分業(yè)態(tài)拆分,及時(shí)對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行監(jiān)控,如有超支狀況,可及時(shí)得到預(yù)警。
動(dòng)態(tài)成本的把控應(yīng)實(shí)行分級(jí)管控制度。動(dòng)態(tài)成本管理需要有合理高效的組織結(jié)構(gòu)。管理動(dòng)態(tài)成本須由成本條線的工作人員實(shí)行全方位管理,須建立合理的組織體系,使各部門(mén)人員協(xié)調(diào)一致地工作。
實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理還要遵循一定的程序。要建立動(dòng)態(tài)成本實(shí)施管理的相關(guān)制度和流程并確保有效實(shí)施。
動(dòng)態(tài)成本管理包含三個(gè)階段:招投標(biāo)階段、施工管理階段、竣工結(jié)算階段
(一)招投標(biāo)階段成本控制
2011年12月20日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第613號(hào)公布《招投標(biāo)法》為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、保障公司的根本利益、兼顧質(zhì)量和成本,為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供支持,保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量。
項(xiàng)目施工圖版目標(biāo)成本審批完畢后,立即編制項(xiàng)目合約規(guī)劃,并根據(jù)合約規(guī)劃編制全項(xiàng)目招標(biāo)(采購(gòu))計(jì)劃。
流程:招標(biāo)(采購(gòu))計(jì)劃-招標(biāo)立項(xiàng)---招投標(biāo)---簽訂合同
1.1招投標(biāo)計(jì)劃編制及立項(xiàng)開(kāi)展依據(jù)
1.1.1.項(xiàng)目一、二級(jí)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃(設(shè)計(jì)、工程等節(jié)點(diǎn));
1.1.2.項(xiàng)目施工圖版目標(biāo)成本;
1.1.3.項(xiàng)目合約規(guī)劃;
1.1.4.招標(biāo)清單及招標(biāo)控制價(jià);
1.1.5.招標(biāo)文件及合同模板的編制;
1.1.6.公司相關(guān)制度與流程。
1.2招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)
1.2.1.所有招標(biāo)(采購(gòu))項(xiàng)目必須達(dá)到發(fā)標(biāo)的技術(shù)、商務(wù)條件,確定招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)辦法、標(biāo)段、技術(shù)條件、合同范本等方可進(jìn)行招標(biāo)文件會(huì)審,招標(biāo)文件中明確工期、樣品、設(shè)計(jì)圖紙等詳細(xì)的技術(shù)要求;
1.2.2.采用合理評(píng)標(biāo)法,一般低價(jià)中標(biāo)法,其次綜合評(píng)分法;
1.2.3.入圍供應(yīng)商應(yīng)在同一水平線上,具有可比性和競(jìng)爭(zhēng)性,做好業(yè)績(jī)及資質(zhì)審查;
1.2.4.評(píng)標(biāo)、定標(biāo)制度與流程應(yīng)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn),確保公平、合理。
1.2.5.加強(qiáng)合同管理,規(guī)范簽訂流程,減少法律風(fēng)險(xiǎn)。
1.2招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)
1.2.5.加強(qiáng)合同管理,規(guī)范簽訂流程,減少法律風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.5.1.建立合同樣本庫(kù),對(duì)標(biāo)準(zhǔn)條款相對(duì)固定,同時(shí)通過(guò)專用條款的編制以使合同符合工程管理的個(gè)性化要求;對(duì)合同樣本的固化使得財(cái)務(wù)、法務(wù)業(yè)務(wù)人員對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)合同同樣可以順利溝通,便于審計(jì)和過(guò)程使用。
1.2.5.2.合同的形成機(jī)制的嚴(yán)肅性決定了公司成本管控的核心能力。作為合同的形成機(jī)制,關(guān)鍵在于嚴(yán)格的招投標(biāo)流程,信息的對(duì)稱,競(jìng)爭(zhēng)的充分性。
1.2.5.3.在工程總承包等時(shí)間跨度較大的合同上,意外的停工和延期往往會(huì)帶來(lái)復(fù)雜的糾紛和索賠,這些事件的處理流程同樣需要給予約定,否則合同是不完整的。
(二)施工管理階段成本控制
這一階段是根據(jù)承包合同把設(shè)計(jì)變成現(xiàn)實(shí)建筑產(chǎn)品的過(guò)程,對(duì)簽訂好施工合同的投資方人而言,這一階段人為因素變得較為重要,要采取有效管理辦法和措施保障質(zhì)量的前提下保障工期和做好現(xiàn)場(chǎng)簽證。
在此階段,對(duì)成本的跟蹤控制力度不夠,預(yù)控效果差,直接喪失許多節(jié)省投資的機(jī)會(huì)。由于各種原因,監(jiān)控不力等,造成工期拖延,間接增加資金成本、管理成本、減少經(jīng)營(yíng)效益。
2.1.施工管理階段成本控制要點(diǎn)
1.項(xiàng)目工期的成本控制 :工程項(xiàng)目是否能按計(jì)劃工期完成關(guān)鍵在施工階段,而工期的延誤必然影響工程項(xiàng)目的成本。
2.項(xiàng)目質(zhì)量的成本控制 :在施工過(guò)程中要嚴(yán)格貫徹有關(guān)質(zhì)量體系,對(duì)每道工序都要認(rèn)真監(jiān)督管理,保證產(chǎn)品質(zhì)量的合格,從而達(dá)到對(duì)成本的控制。
3.工程變更的成本控制 :應(yīng)避免因現(xiàn)場(chǎng)簽證的不及時(shí)或不真實(shí)而造成的成本損失。在變更簽證工作中,應(yīng)充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用,還應(yīng)采取有效的管理制度及措施管理好現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)人員,完善職責(zé)分工及有關(guān)制度、流程。
4.施工材料的成本控制 :在施工階段可考慮使用大宗的甲供材以降低成本,但要注意加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理。
三、竣工結(jié)算階段成本控制
該階段是成本控制的末端階段。根據(jù)合同和實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行最終的工程造價(jià)結(jié)算,審核后的結(jié)算才真正體現(xiàn)工程的實(shí)際造價(jià)。
竣工結(jié)算階段是工程造價(jià)成果累積的重點(diǎn)環(huán)節(jié),即使進(jìn)入工程收尾階段,也不能放松警惕,需正視該階段的重要性,總結(jié)每一項(xiàng)工程的經(jīng)驗(yàn),從而在全面的總結(jié)中為今后的工程建設(shè)項(xiàng)目提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
3.1竣工結(jié)算編制依據(jù)
3.1.1.工程竣工圖(設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際未施工的部位及建筑做法,須在竣工圖上標(biāo)注清楚);
3.1.2.驗(yàn)收會(huì)簽表;
3.1.3.變更通知(設(shè)計(jì)變更、工程變更等);
3.1.4.工程簽證單及原始記錄單(含轉(zhuǎn)扣簽證);
3.1.5.工期、質(zhì)量、安全文明等方面、違約金及扣款單通知單及其回復(fù)單;
3.1.6.合同文本、清單及所有補(bǔ)充協(xié)議;
3.1.7.竣工完成面交接記錄(施工完成面移交記錄);
3.1.8.大型機(jī)械進(jìn)退場(chǎng)記錄(以簽證形式辦理);
3.1.9.施工用水用電確認(rèn)單;
3.1.10.甲供材料設(shè)備領(lǐng)用統(tǒng)計(jì)單;
3.1.11.施工單位結(jié)算書(shū);
3.1.12.結(jié)算需要的其它未列項(xiàng)
3.2竣工結(jié)算階段成本控制要點(diǎn)
3.2.1.變更通知(設(shè)計(jì)變更、工程變更等)實(shí)施完成情況;
3.2.2.工程簽證單及原始記錄單(含轉(zhuǎn)扣簽證)等報(bào)送資料與原件對(duì)比核定;
3.2.3.竣工圖、竣工完成面交接記錄與合同文本、清單及所有補(bǔ)充協(xié)議匹配核定;
3.2.4.竣工結(jié)算書(shū)計(jì)價(jià)依據(jù)與內(nèi)容與合同文本、清單及所有補(bǔ)充協(xié)議約定的差異核定;
3.2.5.采用固定單價(jià)合同的工程,要認(rèn)真研讀固定綜合單價(jià)中所包含的內(nèi)容,對(duì)施工階段的增補(bǔ)項(xiàng)目或增減工程量要認(rèn)真核對(duì),并依照合同固定單價(jià)包含內(nèi)容具體分析該項(xiàng)變更是否有必要重新列項(xiàng),或是否已包含在固定單價(jià)中;
3.3竣工結(jié)算的原則
3.3.1.多級(jí)審核原則:結(jié)算過(guò)程必須是咨詢機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目公司成本合約部、主管部門(mén)成本合約部的多級(jí)審核體系
3.3.2.準(zhǔn)確高效原則:結(jié)算工作應(yīng)實(shí)事求是、公平公正、保守機(jī)密
3.3.3.合同清算原則
3.3.3.1.合同結(jié)算包含主合同結(jié)算及所附的所有補(bǔ)充協(xié)議結(jié)算;
3.3.3.2.所有合同在除質(zhì)保、保修條款外的所有內(nèi)容履行完畢后,應(yīng)就合同范圍內(nèi)所有經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行全面結(jié)算,一份合同只能辦理一份《竣工結(jié)算造價(jià)協(xié)議》。
四、后評(píng)估階段
定義:項(xiàng)目后評(píng)估是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷售任務(wù)基本結(jié)束后,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程 進(jìn)行回顧、分析、進(jìn)而總結(jié)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的過(guò)程。
目的:全面、客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況;總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。
核心內(nèi)容:最終實(shí)際完成的全過(guò)程成本管理指標(biāo)與項(xiàng)目制定審批通過(guò)的目標(biāo)成本指標(biāo)的對(duì)比分析,總結(jié)開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),并建立健全公司內(nèi)部的資料庫(kù),使之成為今后拿地測(cè)算、造價(jià)估算及目標(biāo)成本控制的重要依據(jù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)供應(yīng)商履約做好后評(píng)估,并根據(jù)制度進(jìn)行評(píng)估分級(jí)及進(jìn)出庫(kù)管理。
4.1后評(píng)估工作原則
4.1.1.客觀性原則:依據(jù)已發(fā)生的真實(shí)數(shù)據(jù),對(duì)項(xiàng)目操作過(guò)程中的實(shí)際情況進(jìn)行分析、研究;
4.1.2.公正性原則:在以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)單位為主進(jìn)行自評(píng)的基礎(chǔ)上,上級(jí)管控應(yīng)站在科學(xué)、合理的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析,并得出公正的評(píng)估結(jié)論;
4.1.3.全面性原則:項(xiàng)目后評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目發(fā)展全過(guò)程的綜合評(píng)價(jià),涉及到項(xiàng)目全過(guò)程的各個(gè)階段,結(jié)論應(yīng)綜合、全面;
4.1.4.應(yīng)用性原則:項(xiàng)目后評(píng)估完成后要及時(shí)的將有關(guān)工作成果輸出給相關(guān)部門(mén),達(dá)到持續(xù)改進(jìn)的目的;
4.2后評(píng)估工作重點(diǎn)內(nèi)容
4.2.1.項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段(可研階段、規(guī)劃階段、施工圖階段)成本數(shù)據(jù)對(duì)比情況,并分析成本變動(dòng)的主要原因,總結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和不足,并在今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中盡可能的降低成本;
4.2.2.總結(jié)成本管理控制經(jīng)驗(yàn),包括在建設(shè)期間處理重大合約事宜、合約爭(zhēng)議、糾紛、合約變更審定、工程結(jié)算等經(jīng)驗(yàn);
4.2.3.分產(chǎn)品類型、業(yè)態(tài)建立全面的指標(biāo)信息庫(kù),為新項(xiàng)目提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù);
4.2.4.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程意外情況的規(guī)避和應(yīng)變措施的總結(jié)分析,為今后項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制工作提供參考
4.2.5.項(xiàng)目后評(píng)估完成后要及時(shí)的將有關(guān)工作成果輸出給相關(guān)部門(mén),達(dá)到持續(xù)改進(jìn)的目的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)程中;
結(jié)語(yǔ)
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要確保利潤(rùn)最大化,目標(biāo)成本的確認(rèn)和動(dòng)態(tài)成本的管理工作就顯得尤為重要。目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的管理始終貫串于項(xiàng)目的全周期全過(guò)程。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程管理角度分析,整個(gè)項(xiàng)目的控制分事前、事中、事后三個(gè)階段:事前階段,目標(biāo)成本的確立,使項(xiàng)目對(duì)每一項(xiàng)即將發(fā)生的費(fèi)用有明確的測(cè)算,從而在事前對(duì)各類成本、售價(jià)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)等有明確的預(yù)期限定額;事中階段,動(dòng)態(tài)成本的控制,施工過(guò)程中的每一項(xiàng)費(fèi)用均應(yīng)在動(dòng)態(tài)成本中體現(xiàn),從而使工程的每一單變更、簽證、索賠均在可控制范圍內(nèi);事后階段,結(jié)算后對(duì)成本的分析、對(duì)承包商的考評(píng),為后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供有力支持。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段作分析,有助于及時(shí)控制工程建設(shè)的各階段,充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息,可把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈博,最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。